新竹買房適用青安 3.0 嗎？2,500 萬上限與「首購孤島」解析

想在新竹買房、又想用 2026/8/1 起已開始受理的青安 3.0，最關心的一定是這句：房子總價有沒有踩線。先講結論——新竹縣和新竹市都被歸在 2,500 萬元這一級（和新北市同級）。只要你買的房子 「銀行鑑價」和「買賣總價」兩個數字都沒超過 2,500 萬，就過了房價這一關；只要其中一個超過，就完全不適用青安 3.0，不是「只能貸到 2,500 萬」那麼簡單。下面把新竹人最容易卡關的地方一次講清楚。

新竹「縣」也算嗎？正式條文兩個都含

會有這個疑問，是因為 7/15 之前不少媒體報導只寫「新竹市」，讓人以為住新竹縣（竹北、湖口、竹東那一帶）不算。實際上，青安 3.0 的正式規則——國庫署「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則」（115/7/27 修正）——白紙黑字寫的是「新北市及新竹縣（市）2,500 萬元」：縣、市都含，都適用 2,500 萬上限。所以買在竹北、竹東的首購族不用擔心被排除在外，級距和新竹市完全一樣。條文原文可查 國庫署「貸款原則」（115/7/27 修正）第二點。

2,500 萬怎麼算？鑑價、總價「都」要在線內

青安 3.0 各縣市的房價上限是這樣分的：

這裡有兩個新竹人特別容易忽略的細節。第一，條文寫的是「鑑價或買賣總價（二者取孰高）不得逾上限」（貸款原則二(五)、問答集第 10 題）——白話說就是：看的不只是你和賣方談的「買賣總價」，銀行自己的「鑑價」也要一起 ≤ 上限——兩個數字都要過，這比只看成交價更嚴格。實務上鑑價有時比成交價低、有時反而高，只要有一邊破 2,500 萬就不符合。舉個例子：你談到的買賣總價是 2,480 萬（在線內），但銀行鑑價估到 2,530 萬，這樣一樣不符合——因為取孰高後超了。反過來鑑價偏低、總價超線也一樣出局（這道上限只用來審認資格，不影響核貸金額怎麼算）。第二，這是「房子」這一關；就算房價過了，還有年齡（申貸時未滿 50 歲、且申貸年齡＋核貸年限 ≤ 80）、本人年所得 ≤ 200 萬、名下無自宅等其他條件要一起過，缺一不可。相關細節見 國庫署「青安3.0問答集」（115/7/28）與 財政部 2026/7/16 新聞稿。

超過 2,500 萬會怎樣？是「出局」不是「打折」

很多人以為房價超過上限，頂多就是「青安只幫我貸到 2,500 萬、其餘自己想辦法」。不是這樣。房價一旦超過上限，就完全不適用青安 3.0，連一塊錢的青安優惠額度都用不到，要整筆改走一般房貸。這也是在新竹要不要衝一間總價 2,600、2,700 萬的房子時，最該先算清楚的地方——差幾十萬總價，差的可能是整套利率補貼。

先前確實有一條側門：青安 2.0 本身沒有房價上限，房子超過 2,500 萬的買方可以趕在 2026/7/31（含）前送件 2.0。這扇門現在關上了——2.0 已於 2026/7/31 截止收件。如果你當時已向公股銀行送件、目前尚未撥款，案件依 2.0 規定續辦，房價上限不會回頭卡你（但 2.0 的共同條件仍在：本人／配偶／未成年子女名下無自宅、限貸一次，送了件不代表必核）。另外提醒一句：7/31 以前的申辦案件雖有「撥貸前撤案、同日以原貸標的改申 3.0」的通道（問答集第 12 題，限符合婚育家庭資格者），但房子超過 2,500 萬的人改申 3.0 會直接被房價上限擋下，不要撤案。至於當時沒送件的人，2,500 萬以上的房子如今就只剩一般房貸一條路——請直接洽各銀行比價。

「首購孤島」：房價高、薪水又踩排富線

新竹的尷尬在於：房價撐到 2,500 萬這一級，青安 3.0 又設了「本人年所得 ≤ 200 萬」的排富門檻，而竹科工程師的年收入很多正好落在這條線上下。結果就是媒體所說的「首購孤島」—— 住商機構依聯徵中心統計，盤點符合青安 3.0「排富（本人年所得 ≤ 200 萬）、排老（未滿 50 歲）」兩項條款的買方，占第 1 季區域購屋人比例，新竹市只有 58.4%，為全台倒數第二低（見 聯合報「首購孤島」報導）。要注意這個 58.4% 只篩了「排富＋排老」兩關，還沒疊上「房價上限」與「名下無自宅」——把這兩道門檻也算進去，真正同時符合青安 3.0 全部條件的比例只會更低，等於有更多在地首購族看得到、吃不到。

要提醒的是：所得看的是「借款人本人」，不是家庭合計（官方說是為了避免懲罰結婚）。所以夫妻其中一人年收破 200 萬、另一人在門檻內時，仍可由門檻內那位當借款人試試。這類眉角，我們在 常見問題 裡有逐題整理。

不確定自己這幾關到底過不過？與其一條一條對規則，不如直接用 首頁的試算工具，輸入年齡、年收、縣市、房價，30 秒就知道你 3.0 過不過、能貸多少。